リフォーム・補修保全工事

古築・再生プロ タイトルイメージ

集合住宅<事業物件>価値ち、

より高めるリフォーム工事取組みを、

具体的ご覧いただきます。

 

私たちは、調査・診断から補修、改良、リデザイン(企画/設計/施工)までワンストップで担うセクションです。(ですが、これらの活動に加え”空室対策”に至る一連の活動まで切れ目なく取り組んでいます...)

 

ところで一口に「リフォーム」と言ってもかなり漠然としたイメージです。

また一般の住宅との違いもあります。

 

実例画像を中心にご覧いただきながら、ご理解いただけるよう進めてまいります。

 

 

リフォームは大きく分ければ「外装」と「内装」ですが、

ここでは外装進め方をご案内いたします。

現況・パース・完工セット 永和台

 

1. スタート 調査・診断

 

上の画像は「施工前⇒完成予想図⇒完工図」の順に並べたものです。

「『ビフォーアフター』+完成予想パース」の3点セットで、

これからご覧いただくテーマの最終形です。

 

でも、これだけでは、「リフォーム=塗装工事」の”3点セット”に見えなくもありません。

ところが、施工前の現況を詳しく見ると(内部の劣化状況はほとんど見えませんが)、

かなり傷んでいるケースがほとんどです。

 

「経年劣化」の他にも様々な原因が絡み、様々な”病気”が潜んでいます。

 

― 人におきる症状と変わらない  ―

当社のベテラン技術者はそう語っています。

 

ですので、初めの大切な仕事として、調査・診断(インセプションともいいます)から取り掛かり、

お客様に、その結果をプレゼンテーション致します。そして、工事プロセスがスタートします。

 

では、初めから下記のアパート(築28年の現況=当社にてリフォーム:2020年5月)をケースにご紹介いたします。

 

 ※掲載画像の建物は全て「モニター様」として掲載のお許しをいただいております。

 

 

173 外観セット
173 現況 8カット

 

 

2. 調査・診断プレゼン 

   ・・・現況の要点と、それらの説明資料です。

     

173 改 調査診断プレゼン

 

 

 

3. 仕様・予算 

   ・・・お客様に詳しくご説明させていただきます。

 

次に、そのプレテ(印刷物やモニター画面やタブレットなど)をご覧いただきながら、

予算もご検討いただきます。

 

提出資料は、プレゼン紙、技術資料、写真図版を綴じた冊子です。

 

173 はめこみTV仕様

 

工事内訳や仕様

わかりやすく具体的、が特長です。

 

専門用語や技術的な内訳文書では理解し辛いものです。

できるだけ一般用語や事例画像を使うように心がけています。

 

173 提案仕様プレテ

 

 

4. 施工・進捗管理  

  ・・・始める前に、近隣・入居の皆様に「工事のご案内」の訪問や配布。

   オーナー様には(下の画像↓)リメイク・プランをご提案します。

 

173 TVはめ込み画面

 

鋼板葺き屋根、鉄製階段や通路・モルタル床など、

防錆・防水・撥水がメインテーマ。

さらに、それに相応しいイメージチェンジも。

 

173 屋根工事

 

 

<画像:上> 屋根=浮いた板金釘の補強や塗装です。

 

高圧洗浄、雪止金物の防錆塗、下塗後のシリコン系上塗の工程写真です。

 

<画像:下> 階段=錆び付いた鉄部塗装と踏段の改良です。

 

ケレン(錆びをしっかり落し次工程の下地づくり)⇒防錆/上塗り⇒

踏板に防滑シート貼り/ノンスリップ金物の取付です。

 

173 階段工事

 

 

5. 完 工  

  ・・・現況と完工画像を較べてみてください。

 

173 前・パース・完成
173 完成集合

 

 

見較べて見ていかがですか? 

工事前(現況)と完工後の、ピックアップもご覧ください。

 

173 前後集

〇  〇  〇

173 前後集 階段通路

 

  〇  

 

 

タブレット再生ロゴ画面

 

 次

 バルコニー交換など

 改良工法の数々です。

 

木造バルコニーを支える木軸部分が腐食し脱落の心配が増したため、当該部位と周辺を掻き出して補修すると共に、腐食の心配がないアルミ製のそれらと交換する改良が中心です。

 

併せて、鋼板屋根、サイディング外壁と目地、そして鉄骨階段など、一通りの経年劣化が進んでいましたので、一括してのリフォームになりました。

 

工事をまとめて行うメリットですが、足場架設や撤去・交換などの運搬廃棄といった費用が分散できる点です。これらが工事全体に占める費用割合はかなり大きなものです。

 

 

リーセント バルコイメージ

<上:改良後に撮影した画像に背景を合成しています>

 

 

6. 改良工事の事例  

  ・・・バルコニー構造木軸の腐食により脱落の心配が・・・

 

     (果たして、上のイメージのように甦るのでしょうか??)

 

 

リーセント バルコ現況セット

 

バルコニー周りの改良から進めます。

 

上の画像では、手摺壁の取付部分が「単に外れた・・・」ように見えますが、壁材から順に撤去するにつれ、

腐食のはげしさや拡がりの大きさが目に入ってきます。

 

下は、それらの様子と、補修や改良(アルミ製に交換)のプロセスです。

 

リーセント バルコ交換工事

 

もちろん、1.スタート 調査診断~プレゼン、仕様・見積、

完工までのしくみは同じです。

 

 

 

訂正 リーセント仕様
訂正 リーセント カラープラン

 

カラープランの中から、左のNo.1に決めていただきました。

(一般的に4点のデザインを提案致しますが、決まらない場合は第二次、第三次も・・・)

 

〇  〇  〇

 

それらの『ビフォー・アフター』もご覧ください。

 

リーセント 外観前後・パース
リーセント 屋根前後比較
リーセント 階段前後

 

〇  〇  〇

 

 

7. 改良メインのリフォーム  

  ・・・外装リフォーム・アラカルト・・・

 

北上 1現況
北上 2予想図
北上 3完工

 

<画像:上3点>

 スレート(一般にはコロニアルとも言う)屋根の防錆や撥水塗装、

外壁の部分交換、コーキング打替え、階段・通路の防錆、

ポリカーボネート(半透明樹脂)通路屋根の交換や床の防滑シート改良、

そして、思い切ったアンサンブルカラーの採用でフィニッシュ! 

 

 

<画像:下> 

全体的な劣化ですが、スレート屋根材の傷みが烈しく、

鋼板葺き『カバー構法』を採用し、

外装のツートンカラーも抜群にフィット!

 

現況・完工2点 富ケ丘

 

 

改良 屋根 現況

 

スレート屋根材の老朽化と一部の脱落。

『カバー構法』で再生!

 

カバー構法(施工法)とは、現況にルーフィング(防水膜材)を重ね張りし、

腐食に強い「SGL」鋼板で覆う施工法を言い、

塗装レベルで保全できない劣化がある場合に採用致します。

 

また、「アスベスト含有材」の飛散防止を目的に採用する場合があります。

 

改良 屋根カバー構法

 

壁の汚染を抑制する『通気改良工法』

 

階段壁や手摺壁などにみられる腐食やカビ汚染!

内部に通気空間がないため、蒸れ・結露・凍害起因の傷みです。

 

画像は、手摺壁上端に沿って「通気器具」を取付した様子です。

 

改良 通気

 

改良施工

 

手摺壁に沿って上下に取り付けられた器具(白のタテに細かくスリットが入った器具)。

下端から吸気された空気が上端に排気される⇒通気ルートです。

この方法により、蒸れや結露・凍害から壁の傷みを抑制します。

 

画像は、手摺壁上端に沿って「通気器具」を取付した様子です。

 

改良 通気完工

 

改良工法は、大小各種・・・

 

下の左が「通気改良」のしくみを図説したものです。

 

右の図は、1階と2階の中間にアクセントとしてよく使われる「幕板」で、

その周りによく起きる損壊を防ぐ改良方法の図解です。

原因は、幕板上端部と外壁との隙間から雨水が入り込むことで起きる、

いわゆる「雨仕舞」の良くないケースです。

 

改良 改 通気・幕板図説

 

そのビフォーアフターです。

下の左が、腐食した現況の幕板。

右が、腐食した幕板を交換し雨水の侵入を防ぐ「水切り」を取り付け、

新たなカラーで​保全塗装した画像。

 

 

改良 通気幕板 前後

 

 

建物周りの「外構」でも改良があります。

タテ樋の排水路がない。駐車場の水勾配が不十分で・・・

雨の日は"池ができてしまう”

そんなときの改良法=浸透枡です。

 

 

改良 実際の浸透枡と図解

 

左上は、”池”になってしまう場合の浸透枡の図説。

右は、タテ樋の雨水桝も排水路がない場合に新設した浸透枡です。

要するに、底のない桝を埋設し、そこから地下に排水させるしくみです。

 

もちろん、浸透スピードを超える雨量では溢れることになりますが、

通常の雨量では貯水量と地下への浸透力により、

”池”になるようなことはありません。

 

〇  〇  〇

 

 

 

凄ワザ タイトルイメージ

 

いかがでしたか? 

外装リフォームの具体例をダイジェストでご覧いただきました。

 

このコーナーの始めに、『人に起きる症状と変わらない』と、

当社のベテラン技術者のことばを申し上げましたが、

そのことが少しでもご理解いただけたら、とても嬉しい限りです。

 

 

外装リフォームといえば、塗替工事が一般的にイメージされますが、

お気づきでしょうか? 本当は見える部分ではなく、

見ることが難しい部分に治すべき症状が潜んでいます。

それはアパート、マンション、マイホーム・・・すべてに共通の”病”の姿です。

 

〇 〇

 

なんだろう? なんとなく気になる?! そんな感じ方がありましたら、

ご相談いただければ、さらに嬉しい限りです。

 

〇  〇  〇

 

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